Все новости

Рост цен на жилье будет, но на уровне инфляции

Рост цен на жилье будет, но на уровне инфляции


Основанная в 1998 году компания казанского предпринимателя Андрея Белякова 15 лет спустя сдала четверть объема ввода годового коммерческого многоэтажного жилья в Казани. Почему он не верит в кризис, сколько на самом деле стоит «квадрат» жилья и с какой рентабельностью работают строители, какую роль в становлении его бизнеса сыграл гендиректор «ФОНа» Анатолий Ливада, есть ли в Казани свободная земля под застройку, Андрей Беляков рассказал в интервью «БИЗНЕС Online».


«ГЛАВНОЕ — РЕШИТЬ, ИЗ ЧЕГО ТЫ БУДЕШЬ СТРОИТЬ И НА ЧЕМ ТЫ БУДЕШЬ ЭКОНОМИТЬ»

— Андрей Евгеньевич, для многих сейчас, в условиях валютных скачков, вопрос номер один — это цены на жилье. Каков ваш прогноз?

— Рост цен в любом случае будет. Но я думаю, он будет незначительным, на уровне инфляции. Не будет и особого ажиотажа, потому что рынок сейчас насыщен. Я уже как то говорил, что вся элита съехала в коттеджи. На их место пришел другой покупатель. Это движение всегда было и есть, есть миграция, которая усиливается за счет населения, прибывающего к нам из близлежащих городов и регионов. В то же время есть большой отток из города в пригородную зону, поселки городского типа, коттеджные поселки. Поэтому сейчас можно говорить о балансе, который установится, вероятно, надолго.

— А как вообще рассчитывается цена за 1 квадратный метр? Многие говорят, что себестоимость строительства колеблется в районе 20 тысяч рублей за «квадрат», реально ли это?

— Конечно, реально! Главное — решить, из чего ты будешь строить и на чем ты будешь экономить. Это как в сказке о трех поросятах: домик из соломы, домик из дерева и самый крепкий домик из кирпича. Можно возвести дом за копейки, а потом объявить о ликвидации фирмы. К сожалению, такие случаи встречаются. А потом почему фасады рушатся, почему плитка отлетает?

Мне же репутация нашей компании очень дорога, мы ее зарабатывали не один год. Даже в вопросе с теми же банками, которые могут пойти на какие-то уступки по кредитам только потому, что они уверены в нашей компании. Репутация дороже денег.

— Из чего складывается себестоимость строительства?

— Давайте посмотрим, каким образом строится дом. Основные составляющие себестоимости — это стоимость земли, сетей, строительства и проектирования. Если обратить внимание на цены строительных материалов, то несложно посчитать реальную стоимость 1 квадратного метра. Каждый, кто сталкивался со строительством хотя бы того же самого садового домика, понимает, насколько эта работа затратная.

«На сегодняшний день средняя цена 1 квадратного метра на рынке составляет около 58 - 70 тысяч рублей»

Проще говоря, 1 квадратный метр жилья — это порядка 20 тысяч рублей за монолитные работы плюс 10 тысяч рублей кирпично-кладочные работы, плюс затраты по сетям, плюс отделка фасадов. При этом нужно обязательно учесть стоимость земли, работы по благоустройству двора, вентиляция. В итоге мы получим около 65 тысяч рублей за 1 квадратый метр. Есть смета, вот договоры техприсоединения, вот стоимость земли — сложите все и получите эту цифру. На сегодняшний день средняя цена 1 квадратного метра на рынке составляет около 58 - 70 тысяч рублей.

— Согласны ли вы с тем, что средняя рентабельность у строителей около 10 процентов?

— Да, абсолютно согласен. У нас цифра получается меньше, около 2 - 2,5 процентов. Но жаловаться не буду, на зарплаты работникам и на развитие компании вполне хватает.

— Говорят, что земли в городе нет и строить негде, вы согласны с этим?

— Посмотрите, в городе земля есть? Есть. Просто статус всех этих участков не определен, по ним еще ведется перспективная разработка.

— Дорогая земля?

— Стоимость сотки в Казани под многоэтажное строительство может разниться от 200 тысяч рублей до 1 миллиона, все зависит от местоположения, от близости к инфраструктуре. Кроме того, очень дорого прокладывать коммуникации

«ПОКА КОМПАНИЯ ЗАСТРАИВАЕТ ОДИН УЧАСТОК, НА ДРУГОМ ВЕДУТСЯ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ»

— Тем не менее в 2013 году вы поставили для себя рекорд.

— Да, если в среднем в год мы сдаем 60 тысяч квадратных метров жилья, то по итогам прошлого года наша компания поставила своеобразный рекорд — 100 тысяч квадратных метров. По сути, это четверть объема ввода коммерческого многоэтажного жилья в Казани. В эти 100 тысяч вошли жилой комплекс «Восход», комплексная застройка на Баруди, административное здание на улице Тукая и жилой дом на Гоголя.

«Стоимость сотки в Казани под многоэтажное строительство может разниться от 200 тысяч рублей до 1 миллиона, все зависит от местоположения, от близости к инфраструктуре»

— Фактически по объему сданного жилья в год вы соревнуетесь с «Унистроем»?

— Это нельзя называть соревнованием. Да, есть компании покрупнее нас. На рынке они находятся дольше и сумели очень грамотно подойти к формированию собственного земельного банка.

Для девелопера важно иметь задел участков. Схема понятна: пока компания застраивает один участок, на другом ведутся подготовительные работы нулевого цикла, а третий размежевывается и формируется. Получается эффект конвейера. Мы тоже стараемся работать по таким принципам, но наши шаги немного сдержаннее, не такие масштабные. Пока 10 тысяч квадратных метров застраиваем, участок еще на 10 тысяч квадратных метров формируются.

— Вам не предлагали работать за пределами Казани и Татарстана?

— Предложения были — и в Чебоксары звали, и в Йошкар-Олу, но пока как руководитель я не готов делать такой шаг. Переезжая на новое место, необходимо выстраивать новые взаимоотношения, создавать новый коллектив, много нюансов.

— Помните ваш первый объект?

— Да, это две пятиэтажки в Залесном. В 2003 году мы сдали первый дом, в 2004 — второй, примерно по 8 тысяч квадратных метров каждый.

 

— Что было после Залесного?

— После Залесного мы перешли на комплексную застройку. Были комплексы на Восстания, Фрунзе-Болотникова (тут два наших дома прозвали «двумя клыками» из-за внешнего вида), Серово-Баруди, который мы строили как раз в кризисный год.

Параллельно с этим мы занимались подрядными работами. В первую очередь это связано с тем, что коллектив большой и ответственность за сотрудников немалая, люди должны своевременно получать зарплаты.

«ТОГДА ТОЧНО НИКАКОГО КРИЗИСА НЕ БЫЛО, БОЛЕЕ ТОГО, ЕГО НЕТ И СЕЙЧАС»

— Создание «Бриза» пришлось на 1998 год, который многие предприниматели встретили по-разному.

— Да, наша компания была создана в 1998 году. К вопросу, что такое кризис, отношусь философски. Человеческая психология устроена таким образом, что все в наших же головах. Поэтому могу заявить — тогда точно никакого кризиса не было, более того, его нет и сейчас.

— Что-то принципиально изменилось на строительном рынке с 1998 года?

— Безусловно, изменения есть. Возьмем, к примеру, строительные материалы. На начальных стадиях все строилось по принципу «из того что есть», о многих материалах тогда даже не слышали. Не было тех же композитных материалов, а был силикатный и керамический кирпич. Отделка была представлена лишь известняковыми растворами. Сейчас все по-другому, на первый план выходит качество используемых в строительстве материалов.

Если же говорить о тенденциях, то сейчас вся так называемая элита ушла из квартир и перешла в загородные дома. Для меня же основным курсом является жилье комфорт-класса (мне не нравится слово «эконом»). У нас минимальный метраж — от 38 квадратных метров. Откровенно говоря, не пониманию проекты, где квартиры по 28 квадратных метров.

«Если в среднем в год мы сдаем 60 тысяч квадратных метров жилья, то по итогам прошлого года наша компания поставила своеобразный рекорд — 100 тысяч квадратных метров» 

— Вас приглашали в программы строительства социального жилья или инфраструктуры?

— Да. В прошлом году за 72 дня построили детский сад на Шамиля Усманова. Работа была выполнена в срок, и нам доверили строительство еще трех детских садов, которые мы уже сдали. В принципе, по финансированию вопросов нет — оно идет своевременно. Разумеется, помогать надо, тем более силы есть, резервы есть, но вот для примера: что строить детский сад, что многоэтажку — кадровый ресурс задействован тот же самый.

— Вы упомянули кадровый ресурс. А ощущаете ли вы кадровый голод?

— С какой стороны посмотреть. Сейчас, по-моему, чуть ли не каждый второй работает на стройке. Но нам нужны люди с «искоркой». Если у человека нет знаний, но есть «искра» — он будет работать. А есть и такие, что есть и знания, и возможности, и опыт, и зарплата в 100 тысяч рублей, но нет желания работать, в таком случае и зарплата в 200 тысяч рублей не заставит его творить.

— У всех в вашей команде есть «искра»?

— Можно сказать и так. Конечно, периодически она у кого-то потухает, но ничего, находим способы разжечь ее снова. Радует, что и молодежь к нам приходит с тем же воодушевлением. Взять контингент транспортного участка водителей, процентов 40 — это молодые кадры, которые работают от А до Я и даже старичков нет-нет ставят на место. Если говорить о численности штата, то это около 80 человек в руководствующей и административной части.

— Какова средняя заработная плата в вашей компании?

— В среднем зарплата наших сотрудников составляет около 40 тысяч рублей. Со всеми социальными отчислениями и налогами и прочим.

«Мне же репутация нашей компании очень дорога, мы ее зарабатывали не один год»

«КАЖДЫЙ ЭТАП, КОТОРЫЙ СТАНОВИТСЯ ПРЕПЯТСТВИЕМ, ВПОСЛЕДСТВИИ, 
ДАЕТ ОТЛИЧИЙ ТОЛЧОК К РАЗВИТИЮ»

— Многие строительные компании занимаются производством собственных строительных материалов. У вас есть свое производство?

— Производства пока нет. Есть только сварочный цех, который занимается изготовлением дверей, металлоконструкций — продукции, которая нужна непосредственно в стройке. О глобальном производстве речи пока не идет.

— Почему?

— Для того чтобы начать глобальное производство, необходимо изучить и знать его от и до, на авось не подойдет. Человек должен заниматься тем, чем он должен заниматься, необходимо подбирать правильные кадры. В то же время у нас большое транспортное хозяйство, вся техника своя: башенные краны, автокраны и тому подобное. Хотя в самом начале этапа было выгоднее всю строительную технику брать в аренду, так мы и сделали. Потом стали постепенно приобретать, причем кризисное время сыграло нам на руку. Тогда производители пошли навстречу строителям, предложив им свою продукцию по специальным ценам. Например, тот же «КАМАЗ», который стоил 2,5 миллиона рублей, в 2008 году я взял за 1,7 миллиона рублей.

И опять-таки, говоря про кризис, отмечу, что каждый этап, который становится препятствием, впоследствии дает отличий толчок к развитию. Находятся новые решения проблем. И добавлю, что, на мой взгляд, государство должно принимать более активное участие в производстве стройматериалов высокого качества.

«Каждый объект мне любим, но любим ровно до того времени, пока он мне «сопротивляется», когда что-то не получается, не удается» 

— Мы слышали о вашем новом проекте — ЖК «Казан Су».

— Да, есть такое. Располагаться будет на Односторонней Гривке, это напротив парка «Кырлай» и отеля «Сафар».

У этого комплекса будет очень интересная архитектура — все современные материалы, такие как керамогранит, газобетон, гипсовые смеси. Цветовая гамма будет запоминающейся. Мне самому она напоминает этакую «Алису в стране чудес», строгие формы разбавлены широкой цветовой гаммой отделочных материалов. Комплекс расположился на 2,7 гектара земли, общая площадь с нежилыми помещениями — около 50 тысяч квадратных метров. Комплекс рассчитан на 637 квартир плюс большая подземная парковка и офисные помещения

— Как правило, при застройке ЖК город требует от застройщика и некую инфраструктуру — детский сад, школу и так далее. Ваше отношение к таким требованиям?

— Согласно нынешнему законодательству, строительство жилого комплекса не предусматривает строительство инфраструктуры. Но если рассуждать логически, то при наличии всей этой инфраструктуры привлекательность комплекса повышается. То есть при покупке квартиры человек уже не думает о том, где бы ему детский сад найти поближе к дому. Такая история у нас была с ЖК «Волжская Гавань». Поначалу я очень сильно сопротивлялся этой дополнительной нагрузке — построить детский сад на 120 детей, но, поразмыслив, пришел к тому, что это даже выгодно. Для удобства доставки детей школьного возраста нами будут предоставлены школьные автобусы.

— Вы упоминали два объекта на Тукая и Гоголя. Что это были за проекты?

— Перед Универсиадой исполкомом города была поставлена задача — завершить все недостроенные объекты, которые могли негативно сказаться на облике города. Речь идет не о реконструкции, а именно о том, чтобы закончить начатую постройку. Тогда мы зашли на два этих объекта и выполнили все необходимые работы. Да, мы не ввели их в эксплуатацию до Универсиады, но фасадные работы и благоустройство территории было выполнено в полном объеме. Считаем, что мы справились с поставленной задачей.

 «К мировому опыту я отношусь довольно скептически. Например, к европейцам, которые всю жизнь живут по доверенности и в кредит»

«ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ ДАТЬ НАСЕЛЕНИЮ АЛЬТЕРНАТИВУ»

— Что такое, по-вашему, элитное жилье?

— Я не понимаю термина «элитное жилье», что это такое? За счет чего оно элитное? За счет отделки фасада? Но внутри-то те же материалы! Я сам живу в обычной пятиэтажке. Вообще, я считаю, что нужно держать курс на строительство жилья для социального найма, то есть доходных домов.

— Неужели вы решили сами пойти в сегмент доходных домов?

— Уже давно думаем над этим проектом, второй год мы планируем, обсуждаем, размышляем. По этому поводу есть некоторые соображения, очень хочется дать населению альтернативу покупке жилья. Хотя, с другой стороны, для того чтобы осуществить этот проект, требуются колоссальные свободные средства. На сегодняшний день, к сожалению, пока таких сумм у нас нет. Пока хочется развиваться дальше.

— Вы считаете, что доходный дом может быть выгодным?

— Вложить деньги в этот дом и получать потом с него стабильный доход — разве невыгодно? Если тебе надоело заниматься этим бизнесом и ты решил с ним расстаться, то можешь в любой момент его реализовать. При этом дом ты купил, условно, за 40 миллионов рублей, реализовывать ты его будешь в любом случае дороже. Именно на этой разнице цены покупки и цены реализации можно нормально заработать.

— Есть спрос на такое жилье?

— Есть, еще какой! Возьмите любой журнал или газету, страницы пестрят объявлениями «сниму-сниму-сниму», «сдам-сдам-сдам». К мировому опыту я отношусь довольно скептически. Например, к европейцам, которые всю жизнь живут по доверенности и в кредит. Этакая жизнь в долг. У нас менталитет другой, к жилью подходим более основательно. А эти гипсокартонные домики, которые строятся у нас сейчас в рекордные сроки, такое ощущение, как будто ураганов в нашем регионе просто нет.

— А каким должен быть дом?

— В первую очередь он должен быть домом на века. Давайте посмотрим на постройки царских времен, они ведь стоят до сих пор, все крестовая кладка. Возвращаясь к теме доходного дома, нельзя не отметить, что тут существует еще очень много рисков, ряд вопросов, которые еще недоработаны вовсе. Хотя бы взять то же налогообложение. На мой взгляд, такой бизнес должен облагаться налогами иным способом, иметь ряд преференций.

«Для меня же основным курсом является жилье комфорт-класса (мне не нравится слово «эконом»). У нас минимальный метраж — от 38 квадратных метров»

— У вас есть самый любимый проект, которым вы гордитесь?

— Каждый объект мы любим, но любим ровно до того времени, когда он мне «сопротивляется», когда что-то не получается, не удается. Как только он мне «сдается», как только мы сдаем этот объект — все. Интерес к нему, конечно, не пропадает, просто страсти нет какой-то, хочется уже скорее взяться за что-то новое, сложное.

Вот и сейчас мы занимаемся довольно сложным проектом, расположенным на Баруди (не даром этот район называли «Грязнухой») — вот это интересно. Там столько сложностей. Знаете, очень приятно смотреть на свой труд потом, когда все уже чисто, красиво.

— Вы участвуете в программе расселения аварийного жилья?

— Да, по мере необходимости мы возводим жилье для расселения «аварийки», выстраивая, таким образом, государственно-коммерческое партнерство (ГКП). Но на сегодняшний день мы рассматриваем очередной проект по ГКП, по нему идет активное обсуждение. Есть еще вопросы, которые еще необходимо решить. Хотелось бы получить некоторые послабления от города и по тем же парковкам, и по благоустройству.

 

— Сколько уже расселили?

— Около 1,7 тысячи квадратных метров или 28 квартир. Это было в прошлом году. Жильцы встречали новый год уже в новых квартирах, но это был только второй контракт. Вообще, я придерживаюсь такой схемы: мы переселяем аварийное жилье, а взамен получаем землю и какую-то помощь от города. На самом деле поле деятельности огромное.

«ЧЕМ Я ТОЛЬКО НЕ ЗАНИМАЛСЯ: И ШТУКАТУРИЛ, И ОБОИ КЛЕИЛ, 
И КУРТКИ С ШАПКАМИ В ПОДВАЛАХ ШИЛИ»

— Расскажите, почему вы выбрали строительный бизнес?

— Ответ прост: все мои родственники, так или иначе, заняты в этой сфере. Единственное, наверное, исключение — отец, он у нас больше специалист по компьютерам.

Когда я пришел из армии, то вообще было непонятно, чем заниматься: летчики не нужны, химики не нужны (сам я окончил химико-технологический институт). Кругом развал, это был период очень сложный для понимания. Чем я только не занимался: и штукатурил, и обои клеил, и куртки с шапками в подвалах шили — много чего делал. Был и свой бизнес, где я достиг определенного потолка, который по сути развития больше бы и не дал. Тогда я дошел до своеобразной точки и ждал следующего толчка.

— Что же послужило толчком?

— У меня случился разговор с Анатолием Ливадой — основателем компании «ФОН», который посоветовал мне открыть свою строительную фирму, мол, рынок свободный, иди и работай. Чтобы набраться опыта, мы работали на подряде у «ФОНа», выполняли кирпично-кладочные работы. Потом решили построить свой объект.

В то время земля хоть и давалась бесплатно, однако на оформление уходил целый год. Чтобы не сидеть сложа руки, мы занялись подрядными работами на ТЦ «Савиново». В первое здание, где сейчас располагается гипермаркет «Карусель», вложена частичка и нашего труда. Мы вышли оттуда, когда у нас появилась своя земля.

Так и пошло тихонько, аккуратно. Были падения и взлеты. Даже на сегодняшний день я не считаю, что компания достигла совершенства, нам есть к чему стремиться.

«Даже на сегодняшний день я не считаю, что компания достигла совершенства, нам есть к чему стремиться»

— Какой вы видите компанию через пять лет?

— Не думаю, что через пять лет произойдут какие-то глобальные перемены. Разумеется, прирост будет и в темпах строительства, и в его объемах. Мы задали определенную планку, ее стараемся придерживаться, и в то же время есть куда стремиться, куда расти

— Как вы думаете, повлияют ли на нашу экономику санкции?

— Я думаю, нет. Как говорят, свято место пусто не бывает, и на смену Европе пришли другие поставщики. Я считаю, что сейчас необходимо поднимать внутренний рынок, поддерживать своих производителей. Были разные мысли по поводу развития событий на Украине, но затягивание конфликта никому не нужно, тем более доведение ситуации до военных действий. Сейчас идет, скорее, информационная война

— У вас над рабочим столом висит картина с охотником. Охота — это ваше увлечение?

— Да, но скажу честно, на охоту больше не хожу. Я кандидат в мастера спорта по пулевой стрельбе. Сейчас же в свободное время я предпочитаю рыбалку, которой также увлекаюсь на протяжении очень долгого времени.

— И в завершение нашей беседы назовите три секрета успеха в вашем бизнесе.

— Желание, «искра» и умение работать. Пока я не выполню какое-то дело, я домой не уйду. Цели нужно уметь ставить себе и понимать, как вы ее будете достигать. Цель, стремление и искра в глазах, чувство юмора и надежные тылы.


Источник: http://www.business-gazeta.ru/article/119211/